Οι εκλογές για την τοπική αυτοδιοίκηση πλησιάζουν. Δυστυχώς, από ότι φαίνεται, η επικράτηση της «μοδάτης» μεταπολιτικής, στις τοπικές κοινωνίες, είναι ίσως ισχυρότερη από ότι είναι στη κεντρική πολιτική σκηνή. Η τάση της «προσωποποιημένης» πολιτικής παρέμβασης, στην τοπική αυτοδιοίκηση, δεν είναι τωρινό φαινόμενο. Εδώ και δεκαετίες οι δημότες – ψηφοφόροι έχουν μάθει και αναγνωρίζουν «πρόσωπα» και επιβραβεύουν τα προτεινόμενα επικοινωνιακά στυλ των επιχειρηματιών της διασκέδασης, των γιατρών, των μαγαζατόρων της λιανικής αγοράς, των τοπικών παραγόντων, των προέδρων ποδοσφαιρικών ομάδων και των ηθοποιών που κατεβαίνουν επικεφαλής σε δημοτικές παρατάξεις.
Η μέχρι τώρα αντίδραση της αριστεράς, στην κυρίαρχη τοπική πολιτική της «αναγνωρισιμότητας της τοπικής αριστείας» είναι βαθιά ελλειμματική και κρισιογόνα, εκτός ελαχίστων παραδειγμάτων πραγματικής εναλλακτικής τοπικής και ριζοσπαστικής δράσης. Είναι ελλειμματική διότι δεν έχει καταφέρει να απαντήσει, μέχρι τώρα τουλάχιστον, στην «οικειότητα της τοπικής αγοράς» των νεοφιλελεύθερων μικροτοπικών παρεμβάσεων και είναι κρισιογόνα διότι η μορφή της ενότητας που προτείνει είναι αυτή των θνησιγενών δημοτικών παρατάξεων που η λειτουργία τους και η δομή τους είναι αυτή της «τοπικής πλατφόρμας» των κεντρικοπολιτικών μορφών της αριστεράς.
Οι περισσότερες – αν και υπάρχουν ενδιαφέρουσες αλλά και απωθητικές εξαιρέσεις – αριστερές παρεμβάσεις δεν έχουν συνέχεια και ιστορικότητα αλλά αποτελούν κατακερματισμένες απόπειρες, μέσα στο χρόνο, ανεπεξέργαστων συνθηματολογικών προγραμματικών προθέσεων. Και ενώ τα πράγματα δεν ήταν πάντα έτσι, η επιστροφή στο παρελθόν και η νοσταλγία για τις εποχές της ακμής της αριστερής – δημοκρατικής – πολιτιστικής παρεμβατικότητας, στη Τοπική Αυτοδιοίκηση, δεν μπορεί να αποτελέσει κρουστική στρατηγική, καθότι, η πολιτική μνήμη δεν μπορεί να ζωντανέψει με συνθηματολογικά «ηλεκτροσόκ».
Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να θέσει, υπό πολιτικό στοχασμό, τη σύγχρονη προβληματική της κατοίκησης και της πολιτικής οικονομίας της και να περιγράψει το ιδιαίτερο δικαίωμα της «προσοικείωσης», δικαίωμα, που δεν αναγνωρίζεται ως τέτοιο, από την «ανυποψίαστη» Τοπική Αυτοδιοίκηση, παρότι η λεγόμενη κρίση της στέγης θα έπρεπε, λογικά, να κινητοποιήσει κινηματικούς και διανοητικούς πόρους συγκεκριμενοποίησης προς αυτό το, εκ πρώτης όψεως, «περίεργο» και «αφηρημένο» δικαίωμα. Κάποτε η αριστερά συνέβαλε καθοριστικά σε σοσιαλιστικά προγράμματα κατοικίας που ακόμα επηρεάζουν την μνήμη της πόλης και το μοντέλο προσοικείωσης. Μια τέτοια περίπτωση παρέμβασης ήταν η περίπτωση της «Κόκκινης Βιέννης» του 1920, που μπορούμε να πούμε πως ακόμα και σήμερα, καθορίζει τις σύγχρονες πολιτικές της κοινωνικής κατοικίας στην Αυστρία.
Ήταν ο Ανρι Λεφεβρ που συγκεκριμενοποίησε το τι σημαίνει η φράση «δικαίωμα στη πόλη». Κοντολογίς, το δικαίωμα στη πόλη σημαίνει πως πρέπει να μπει, από το λαϊκό κίνημα, μια στρατηγική αντιμετώπισης και υπέρβασης των στεγανών του χώρου. Και αυτό διότι οι καπιταλιστικές μορφές της κοινωνίας στεγανοποιούν και τμηματοποιούν το αστικό τοπίο. Η πόλη διαμελίζεται, μεταξύ εργασίας και σχόλης, παραγωγής και κατανάλωσης, αναβαθμισμένων και υποβαθμισμένων περιοχών, κίνησης και στάσης, περιοχών πλουσίων και γειτονιών φτωχών κλπ. Στο πλαίσιο της καθημερινής ζωής της καπιταλιστικής τάξης εντατικοποιείται ο στεγανός διαχωρισμός της πόλης και διαχέεται, στο επίπεδο της ιδιωτικής κατοικίας – έπαυλης στα αστικά προάστια, αλλά και εγκιβωτίζεται σε πανάκριβα αυτοκίνητα, κλιματιζόμενους χώρους γυάλινων γραφείων και σε πολυτελή ξενοδοχεία. Μόνο η τάξη της μισθωτής εργασίας, με τους συμμάχους της, μπορεί να επιθυμήσει μια άλλη κεντρικότητα, ως ριζοσπαστική αποκατάσταση της κατακερματισμένης πόλης. Μόνο το πλησίασμα των διάσπαρτων τμημάτων της πόλης, της παραγωγής με την αναψυχή, η πύκνωση των αστικών δραστηριοτήτων και η υπέρβαση της κατανάλωσης, από δημιουργικές δραστηριότητες, βελτιώνουν το επίπεδο διαβίωσης των μισθωτών τάξεων, δίνοντας μια αποκατεστημένη μορφή στη πόλη.
Όπως πολύ εύστοχα ανακεφαλαιώνει ο Ντείβιτ Χάρβει: «Το δικαίωμα στην πόλη είναι κάτι περισσότερο από την ελευθερία πρόσβασης του ατόμου στους αστικούς πόρους: είναι το δικαίωμα να αλλάζουμε τους εαυτούς μας μέσω των αλλαγών στην πόλη. Είναι, ακόμη, ένα κοινό, παρά ατομικό δικαίωμα από τη στιγμή που αυτή ή αλλαγή αναπόφευκτα εξαρτάται από μια συλλογική δύναμη προκειμένου να γίνει ο μετασχηματισμός της αστικοποίησης. Η ελευθερία να σχηματίζουμε και να ανασχηματίζουμε τις πόλεις και τους εαυτούς μας, υποστηρίζω πως είναι ένα από τα πιο σημαντικά αλλά και παραμελημένα ανθρώπινα δικαιώματα.»
Έτσι, το δικαίωμα στην πόλη είναι η υπέρτατη μορφή των δικαιωμάτων της ελευθερίας, της κατοικίας, της συμμετοχής, της δημιουργικής απομόνωσης και της προσοικείωσης. Το τελευταίο από αυτά, η προσοικείωση, αφορά περισσότερο στη κατοχή και χρήση ενός διανοητικού και συναισθηματικού συστήματος σημασιών και όχι τόσο την ιδιοκτησία ενός παγίου στοιχείου. Η προσοικείωση είναι η μάθηση της πόλης και η διαρκής αναπλαισίωση της ζωής στη γειτονιά. Αυτό, εκτός όλων των άλλων, προσθέτει ένα είδος οικονομικής ευημερίας στους κατοίκους της (στα οικονομικά περιγράφεται με την έννοια των εξωτερικών οικονομιών). Την πόλη την ζουν, την γνωρίζουν και την εξοικονομούν οι προλετάριοι της. Οι αστοί την εργαλειοποιούν και την σπαταλούν.
Γιατί όπως λέει ο Χάιντεγκερ « Όσο σκληρό και πικρό, όσο ανασταλτικό και απειλητικό κι αν παραμένει το έλλειμμα σε κατοικίες, η καθαυτό ανάγκη εν σχέσει προς το κατοικείν δεν συνίσταται πρωταρχικά στην έλλειψη κατοικιών […] είναι επίσης παλαιότερη από τους παγκόσμιους πολέμους και τις καταστροφές, παλαιότερη επίσης από την αύξηση του πληθυσμού της γης και την κατάσταση των βιομηχανικών εργατών […] συνίσταται στο γεγονός ότι οι θνητοί πρέπει να αναζητούν πάντοτε εξαρχής την ουσία του κατοικείν, στο γεγονός ότι πρέπει πρώτα να μάθουν να κατοικούν.»
Και συνεχίζει ο Λεφέβρ «Ο ταπεινός κάτοικος έχει το δικό του σύστημα σημασιών στο οικολογικό επίπεδο. Το γεγονός ότι κατοικεί εδώ ή αλλού εμπεριέχει την αποδοχή, την υιοθέτηση τη μετάδοση ενός αντίστοιχου συστήματος, για παράδειγμα του συστήματος της μονοκατοικίας. Το σύστημα σημασιών του κατοίκου μιλά για τις δραστηριότητες και τις παθητικότητες του. Η πρακτική το περιλαμβάνει η το τροποποιεί».
Η πολιτική οικονομία του κατοικείν σε συνθήκες κρίσεις της αγοράς στέγης
Πως υπηρετείται το δικαίωμα στην προσοικείωση; Πως μαθαίνουν οι άνθρωποι να κατοικούν; Τι σχεδιασμός απαιτείται; Μπορούμε να πούμε κάτι πιο πρακτικό για αυτά τα θέματα ή ότι έχουμε να πούμε εξαντλείται στη συμβολή της φιλοσοφίας στις επιστήμες του χώρου;
Θέση αυτού του άρθρου είναι ότι, στη κατάσταση που βρίσκονται τα πολιτικά μας υποκείμενα, μπορούμε να ισχυριστούμε κάποιες προγραμματικές αρχές – και όχι πλήρη και «κοστολογημένα» προγράμματα – στήριξης του δικαιώματος στην πόλη και των σχετικών πρακτικών του κατοικείν και της προσοικείωσης. Μπορούμε να ισχυριστούμε μεστές πολιτικές αρχές και πρωτοβουλίες και όχι «ολοκληρωμένα και τεχνοκρατικά» αλλά κενά προγράμματα ή «αναγνωρίσιμες» προθέσεις του ηγέτη. Γιαυτό, θα επικεντρώσουμε στο ζήτημα των ενοικίων και του ελέγχου τους, ενώ αντίστοιχα θα μπορούσαμε να μιλήσουμε και για την αξιοποίηση των αδρανών κτιρίων ή για τις υποδομές κοινωνικού εξοπλισμού. Δεν θα το κάνουμε όμως, για την οικονομία του άρθρου, και θα αναφερθούμε, κυρίως, στα ενοίκια και στα ζητήματα που θέτει ο έλεγχος τους. Η προσέγγιση όμως όσων ασχολούνται με το «δικαίωμα στη πόλη» και το κατοικείν θα πρέπει να είναι συνολική και όχι αποσπασματική για να είναι ανατρεπτική.
Στην Ελλάδα, προ των μνημονίων, η ιδιοκατοίκηση ανερχόταν στο 85% περίπου των κατοικιών. Σήμερα, το αντίστοιχο ποσοστό έχει μειωθεί στο 73% περίπου. Παρά την ισχυρή τάση προς την ενοικίαση, των τελευταίων χρόνων, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης παραμένει σημαντικό για την ελληνική κοινωνία. Τρία στα τέσσερα νοικοκυριά, στην Ελλάδα, ζουν σε ιδιόκτητο σπίτι. Τα αντίστοιχα ποσοστά στις πρώην ανατολικές χώρες είναι υψηλότερα από τα ελληνικά δεδομένα. Στη Ρουμανία, το ποσοστό της Ιδιοκατοίκησης, φθάνει το 96%. Αντίθετα, στη Γερμανία το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι μόλις 50%.
Ένα πρόσθετο στοιχείο που μας βοηθάει να καταλάβουμε τον κοινωνικό ρόλο της ιδιοκατοίκησης είναι η διασπορά της ιδιοκτησίας. Στην Ελλάδα, το ποσοστό των φτωχών νοικοκυριών που ιδιοκατοικούν ανέρχεται στο 71,5%, ενώ ο σχετικός ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 51,2%. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Μάλλον το ότι η ιδιοκατοίκηση, στις φτωχές χώρες, είναι μια εξατομικευμένη στρατηγική εξασφάλισης απέναντι στις δυνάμεις της αγοράς. Η ιδιοκατοίκηση αποτελεί ένα ιδιαίτερο -προσωπικό- σημασιολογικό σύστημα ελευθερίας. Η προσοικείωση του χώρου που προσδίδει η ιδιοκατοίκηση, δίνει βαθμούς ελευθερίας στο υποκείμενο να αναστοχαστεί και να δράσει, χωρίς το διαλυτικό άγχος της απειλής της αστεγίας, για τον εμπλουτισμό του πλαισίου της ζωής του. Στις πλούσιες χώρες, αντίστοιχα, που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώνεται, η εξασφάλιση του νοικοκυριού προέρχεται από τους μεγάλους οικονομικούς θεσμούς που περιορίζουν, στο εσωτερικό τους, την λειτουργία της αγοράς. Λέγοντας μεγάλους οικονομικούς θεσμούς εννοούμε, είτε το κοινωνικό κράτος είτε τις μεγάλες επιχειρήσεις και τον χρηματοπιστωτικό τομέα που χρηματοδοτεί. Σε αυτές τις οικονομίες, ή άσκηση των κοινωνικών απαιτήσεων εξασφάλισης γίνεται κατευθείαν στο εσωτερικό του επιχειρηματικού τομέα. Αντίθετα, στις φτωχές χώρες που έχουν αδύναμο κοινωνικό κράτος και πολύ μικρά μεγέθη επιχειρήσεων, ένα σημαντικό μέρος των αξιώσεων των εργαζομένων, επί του παραγόμενου προϊόντος, παίρνει τη μορφή της μικρο – ιδιοκτησίας περιουσιακών στοιχείων και κατά συνέπεια αναφέρεται και ασκείται εντός της αγοράς γης και των ad hoc σημείων ισορροπίας.
Όμως ποια είναι η βάση της αποτίμησης της αξίας του προϊόντος «κατοικία»; Παρότι, οι περισσότερες οικογένειες επιμένουν να μην νοικιάζουν τις κατοικίες τους, οι τιμές και το ύψος των ενοικίων επηρεάζουν την αξία της στέγασης, μέσω του τεκμαρτού – ισοδύναμου ενοικίου των ιδιοκτητών – δηλαδή της εκτίμησης της φορολογικής εξουσίας για το πόσο θα νοικιάζονταν τα ιδιοκατοικούμενα σπίτια. Η αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, στην Ελλάδα, από το 2018 έως και το 2022 κυμάνθηκε από 37,2% έως 42,1%, αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία. Ταυτόχρονα, η στέγαση διαφέρει από τα περισσότερα αγαθά της οικονομίας επειδή συνδέεται με ένα συγκεκριμένο πάγιο περιουσιακό στοιχείο με μεγάλη περίοδο ζωής ή αλλιώς μακράς απόδοσης. Η σημερινή προσφορά κατοικιών εξαρτάται, κυρίως, από το πόση παραγωγή κατοικιών είχαμε κατά το παρελθόν, σε κύκλους παραγωγής που ήδη έχουν ολοκληρωθεί, πολλά χρόνια πριν τη χρονική στιγμή που προσπαθούμε να συνταιριάξουμε προσφορά και ζήτηση.
Κατά συνέπεια, η προσφορά στέγης είναι έντονα ανελαστική και η αξία της στέγης όπως και της ενοικίασης μπορεί να αυξηθούν ακόμα και όταν η υπόλοιπη οικονομία λειτουργεί σε χαλαρούς ρυθμούς, πόσο μάλλον όταν η χρηματοδότηση της κατοικίας συνδέεται κυρίως με την αγορά δανείων και τα επιτόκια, που ειδικά αυτή την περίοδο, οι κεντρικές τράπεζες αυξάνουν υπερβολικά. Για τους λόγους αυτούς, στην Ελλάδα και αλλού, οι συνθήκες της προσφοράς κατοικιών είναι πολύ πιθανό να επιδεινωθούν, το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα και άρα να πυροδοτήσουν ένα νέο σπιράλ αυξήσεων των τιμών κατοικιών και ενοικίων.
Ακόμη μια ιδιαιτερότητα του αγαθού «στέγη» είναι πως οποιοσδήποτε περιορισμός της ζήτησης του αγαθού αυτού προκύψει, ως επακόλουθο, μιας μεγάλης μείωσης των εισοδημάτων, σε συνέχεια πχ μιας έντονης συσταλτικής οικονομικής πολιτικής, δεν είναι καθόλου αναμενόμενο ότι θα ρίξει και τις τιμές της. Οι συνθήκες της προσφοράς είναι τέτοιες που ακόμα και με μειούμενη ζήτηση στέγης οι τιμές μπορούν να συνεχίσουν να αυξάνονται.
Τι σημαίνει όμως το γεγονός ότι οι τιμές της στέγης, στην Ελλάδα και αλλού, είναι σε υψηλό επίπεδο; Σημαίνει ότι η αξία της κατοικίας είναι πολύ μεγαλύτερη από το κόστος κατασκευής της κατοικίας. Με δεδομένες τις συνθήκες της προσφοράς και με δεδομένη την ανελαστικότητα προσαρμογής του κτηριακού αποθέματος σημαίνει ότι όλο και περισσότερες εισοδηματικές κατηγορίες εργαζομένων δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στα κόστη κατοχής, συντήρησης και ενοικίασης της στέγης σε όλο και πιο διευρυμένες περιοχές της πόλης. Αλλά αυτή η κατάσταση δεν συναντιέται μόνη της. Ταυτόχρονα, στις ίδιες περιοχές που χαρακτηρίζονται από τα προβλήματα της έλλειψης υπηρεσιών στέγασης και γενικότερα της ακριβής στέγης, η παραγωγή νέας στέγης αδυνατεί να καλύψει την ζήτηση, όσο κι αν μειωθεί αυτή. Γιαυτό και συνεχίζεται το χάσμα αξίας – τιμής κατασκευής. Και αυτό φαίνεται να είναι μια μόνιμη κατάσταση πλέον.
Στις πόλεις της Ελλάδας και μετά από τις πολύχρονες και σκληρές πολιτικές λιτότητας που έχουν ασκηθεί οι αναζητούντες στέγη δεν μπορούν να απαιτήσουν, ούτε από τον ιδιωτικό τομέα (χαμηλοί μισθοί, ρηχή επιχειρηματικότητα χαμηλής παραγωγικότητας, υποβαθμισμένες συνθήκες εργασίας, περισσότερες ώρες εργασίας) καλύτερες αποδοχές και μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη ούτε μπορούν να περιμένουν από τους μεγάλους οικονομικούς θεσμούς και την ισχύουσα οικονομική πολιτική (πολιτικές υψηλών επιτοκίων, αναπτυξιακές πολιτικές μονοκαλλιέργειας του τουρισμού, πολιτικές λιτότητας, συσταλτικός χρηματοπιστωτικός τομέας, επιθετικοί και εντατικοί πλειστηριασμοί) να μετριάσουν τις δυσλειτουργίες της αγοράς στέγης και των ιδιωτικών χρηματοδοτήσεων. Στη σημερινή περίοδο, που υπερβαίνει τη συγκυρία, το κατοικείν συμπιέζεται και από τις συνθήκες της ζήτησης και από την πλευρά της προσφοράς. Το δικαίωμα στην προσοικείωση, των γειτονιών των ελληνικών πόλεων, όπως και η εμπειρία της κατοίκησης σε αυτές τις πόλεις, έχουν απωλέσει την πολιτική ισχύ και αδυνατούν να καθορίσουν ή να επηρεάσουν τους οικονομικούς και αστικούς μετασχηματισμούς.
Το παράδειγμα του ελέγχου των ενοικίων, εντός του γενικότερου προβλήματος αύξησης της παραγωγής στέγης.
Στο χώρο των κινημάτων και των οργανώσεων της ριζοσπαστικής και αντικαπιταλιστικής αριστεράς έχουν πληθύνει, τα τελευταία χρόνια, οι αναφορές και οι προγραμματικές αρχές στα ζητήματα της στέγης, των εξώσεων, των απαραίτητων μέτρων ελέγχου των ενοικίων και έχουν πυκνώσει οι αγώνες ενάντια στην απαράδεκτη πολιτική των πλειστηριασμών. Αυτό είναι κάτι εξαιρετικά θετικό και ωφέλιμο καθότι δεν συναντιέται στο υπόλοιπο πολιτικό και αυτοδιοικητικό φάσμα. Όμως, η γενική πολιτική κουβέντα δεν έχει προχωρήσει, λίγο πιο πέρα, από την περιγραφή κάποιων αυτονόητων αιτημάτων. Χωρίς να αγνοούμε τα πολύ σημαντικά κινηματικά κεκτημένα φιλοδοξούμε, στο άρθρο αυτό, να προχωρήσουμε τα πράγματα ελάχιστα βήματα παρακάτω, προσθέτοντας κάποιες προγραμματικές αρχές, στις ήδη υπάρχουσες, που εξειδικεύουν τον προβληματισμό γύρω από το ζήτημα της στέγης και ειδικότερα του ρόλου των ενοικίων.
Ο έλεγχος των ενοικίων δεν θα λύσει το πρόβλημα της προσφοράς στέγης. Από την άλλη, ούτε ο ιδιωτικός χρηματοπιστωτικός τομέας είναι σε θέση να παραγάγει την απαραίτητη ποσότητα φθηνών δανειακών προϊόντων που θα έλυναν, έστω εν μέρει, το παραγωγικό κενό που υπάρχει στη κάλυψη των αναγκών, σε αξιοπρεπή στέγαση. Η ικανή προσφορά νέας στέγης μπορεί να γίνει μόνο αν υπάρξει ένας νέος ευρύς θεσμός που θα ενσωματώνει και θα ελέγχει, με δημοκρατικό προγραμματισμό, τις πλευρές της προσφοράς και της ζήτησης. Στοιχεία αυτού του νέου θεσμικού συνόλου θα είναι η δημόσια χρηματοδότηση και τα χαμηλότοκα δάνεια, οι λεπτομερείς φορολογικές ρυθμίσεις, οι δημοτικοί φορείς καταγραφής και διαχείρισης του διαθέσιμου και αχρησιμοποίητου κτιριακού αποθέματος, η δημόσια και συνεταιριστική κατασκευή κτιρίων, η ανάπτυξη εναλλακτικών συλλογικών μορφών ιδιοκτησίας, όπως είναι τα δημοτικά καταπιστεύματα, οι συνεταιρισμοί κατοίκων κλπ.
Αν ό έλεγχος των ενοικίων δεν λύνει το πρόβλημα της προσφοράς νέων κατοικιών τότε σε τι τον χρειαζόμαστε και γιατί τον επικαλούμαστε; Τον έλεγχο των ενοικίων τον χρειαζόμαστε για δύο λόγους: Πρώτον, για να ελέγξουμε τις αυξήσεις των τιμών και δεύτερον για να αποτρέψουμε την κερδοσκοπική εκμετάλλευση ενός κεφαλαιακού στοιχείου επειδή, απλά και μόνο, αυτό βρίσκεται πάνω σε μια γη που γίνεται, για κάποιους λόγους, υπερβολικά επιθυμητή. Ο έλεγχος των τιμών των ενοικίων προσφέρει πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία και κυρίως χρόνο για να αναπτυχθεί ένα σύστημα κοινωνικής παραγωγής της κατοικίας. Ο έλεγχος της κερδοσκοπίας είναι απαραίτητος διότι οι γειτονιές της πόλης θα πρέπει να είναι εισοδηματικά πολύμορφες και όχι ομοιογενείς και κατακερματισμένες. Η εισοδηματική πολυμορφία των γειτονιών βελτιώνει τη κοινωνική πρακτική του κατοικείν και στηρίζει το δικαίωμα της προσοικείωσης. Οι γειτονιές που διαθέτουν στεγαστικό δυναμικό και καλύπτουν σταθερές σχέσεις κατοικίας διαθέτουν και σημαντικές παρεμβατικές δυνάμεις ελέγχου των αστικών μετασχηματισμών. Οι κάτοικοι αυτών των γειτονιών διαθέτουν περισσότερες δυνάμεις ελέγχου της κοινωνικής τους μοίρας.
Ανέφικτες πλευρές της πολιτικής ελέγχων των τιμών
Θα πρέπει να γνωρίζουμε, όμως, πως μια πολιτική ελέγχου των ενοικίων θα αντιμετωπίσει σοβαρά εμπόδια.
Το πρώτο μεγάλο εμπόδιο που θα αντιμετωπίσει μια πολιτική ελέγχου των ενοικίων θα είναι η φυγή και η μετακίνηση ενοικιαζόμενων στεγαστικών μονάδων προς άλλες χρήσεις και μορφές αξιοποίησης (πώληση, μετατροπή σε Airbnb, ιδιόχρηση). Σε μια οικονομία όπου είναι υπερβολικά ενισχυμένα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, οι ιδιοκτήτες λειτουργούν ως «ευαίσθητοι» ραντιέρηδες και θα αντιδράσουν αμέσως στην παραμικρή σοβαρή απόπειρα επιβολής ελέγχου των ενοικίων.
Το δεύτερο μεγάλο πρόβλημα που θα αντιμετωπίσει μια απόπειρα ελέγχου των ενοικίων είναι το πολύ πιθανό γεγονός να παραμείνει μόνο «στα λόγια», χωρίς αντίστοιχη οργάνωση στελεχωμένων δημοτικών υπηρεσιών ελέγχου. Είναι πολύ πιθανό να δημιουργηθεί θεσμικό πλαίσιο χωρίς τις αντίστοιχες υπηρεσίες εφαρμογής των θεσμικών μέτρων. Ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα απονευρώσει, αμέσως, κάθε πολιτική απόπειρα ενίσχυσης των ενοικιαστών και του δικαιώματος του κατοικείν και θα δημιουργήσει ένα κακό προηγούμενο για τη συνέχεια.
Το τρίτο πρόβλημα μιας πολιτικής ελέγχου των τιμών των ενοικίων είναι η έλλειψη του απαραίτητου βαθμού εξειδίκευσης των μέτρων. Σε πολλές περιπτώσεις, είναι απαραίτητη μια λεπτομερής εξειδίκευση των ρυθμίσεων. Τι θα πρέπει να ελεγχθεί, το απόλυτο ύψος των ενοικίων ή ο ρυθμός αύξησης; Τι θα πρέπει να καλυφθεί, η υπεραξία ή το μέσο κόστος κατασκευής, επισκευής και συντήρησης; Πως θα αποτραπεί ο ιδιοκτήτης να κάνει αχρείαστες βελτιώσεις στο ακίνητο του για να δικαιολογήσει τις αυξήσεις που θέλει; Θα εμποδιστούν μόνο οι αδικαιολόγητες αυξήσεις που αντανακλούν αυξήσεις της αξίας της τοποθεσίας του ακινήτου ή θα συμπεριληφθούν και οι αυξήσεις που οφείλονται στις αυξήσεις του κόστους παραγωγής και συντήρησης της κατοικίας;
Ακόμα και αν επιμείνουμε αποκλειστικά στα παραπάνω τρία είδη προβλημάτων, χωρίς να επεκταθούμε και σε άλλα προβλήματα που σίγουρα θα προκύψουν κατά την εφαρμογή, συνειδητοποιούμε ότι η πολιτική ελέγχου των ενοικίων είναι κυρίως συμπληρωματική πολιτική, παρά τη μεγάλη κοινωνική σημασία της. Είναι συμπληρωματική πολιτική σε μια πολιτική αύξησης της προσφοράς προσιτών κατοικιών και σε μια πολιτική εισοδηματικής ενίσχυσης των ενοικιαστών. Χωρίς αυτά τα δύο «συμπληρώματα», η πολιτική ελέγχου μάλλον θα αποτύχει, χωρίς να προσεγγίσει κάποιο βαθμό κοινωνικής χρησιμότητας.
Καταλήγουμε, λοιπόν, στο εξής περίπλοκο ζήτημα:
Επειδή ο ιδιωτικός χρηματοπιστωτικός τομέας αδυνατεί να συμβάλλει στην εκκίνηση ενός μακροπρόθεσμού επενδυτικού κύκλου νέων κτηρίων ή αναβαθμίσεων υφιστάμενων κατοικιών και επειδή στον τομέα της στέγης υπερισχύουν τα μονοπωλιακά κέρδη, από την άνοδο της αξίας της τοποθεσίας, θα πρέπει να αναλάβει, αποκλειστικά, ο δημόσιος τομέας την αύξηση του κτηριακού αποθέματος φθηνών και προσιτών κατοικιών. Αν δεν παρεμβεί καθοριστικά, ο δημόσιος τομέας, το πρόβλημα της στέγης θα παραμείνει άλυτο. Με άλυτο το πρόβλημα της στέγης οι πόλεις μετατρέπονται σε χωροταξίες εξειδικευμένων χρήσεων και απονεκρώνονται μέσα από μια διαδικασία κατάτμησης του χώρου.
Ο δημόσιος τομέας θα πρέπει να ασχοληθεί, ό ίδιος, με την κατασκευή νεών κατοικιών (όπως και με την επανεισαγωγή αχρησιμοποίητων μονάδων) και όχι απλά να επιδοτήσει τους ενοικιαστές. Οι επιδοτήσεις λειτουργούν αποτελεσματικά μόνο βραχυπρόθεσμα. Μεσοπρόθεσμα αυξάνουν τις τιμές των ενοικίων και της κατοικίας. Όπως ακριβώς συμβαίνει, στις μέρες μας, με την επιδότηση των ηλιακών θερμοσιφώνων.
Για να μπορέσουμε όμως να κινητοποιήσουμε πόρους, προς την κατασκευή δημόσιων κατοικιών, θα πρέπει να διαθέτουμε πίστωση χρόνου για τέτοιου είδους παρεμβάσεις. Η προσφορά, συνήθως, ανταποκρίνεται πολύ αργά στις ανάγκες της ζήτησης. Για αυτό απαιτείται μια ευρεία πολιτική ελέγχου των τιμών των ενοικίων και μια θεσμική προστασία των ενοικιαστών από τις εξώσεις που θα δώσουν την πίστωση χρόνου που χρειαζόμαστε. Απαιτείται επίσης στήριξη της μακροχρόνιας σχέσης ενοικιάστη – ιδιοκτήτη, με το μέτρο των αυτόματων ανανεώσεων των ενοικιοστασίων, χωρίς αυξήσεις ή με πολύ μικρές αυξήσεις, στη βάση του μέσου κόστους της συντήρησης και όχι των υπεραξιών τοποθεσίας.
Δεν θέλουμε να ισχυριστούμε ότι, με όλα αυτά, προσθέσαμε κάτι καινούργιο στα ζητήματα της στέγης και του κατοικείν. Όμως, χρειαζόμαστε ξεκάθαρες αρχές πολιτικής για να παρεμβαίνουμε και για να αλλάξουμε τους συσχετισμούς. Χρειαζόμαστε μια νέα σύνθεση αυτών που ήδη ξέρουμε και γνωρίζουμε. Το ζήτημα των ενοικίων θέτει κάτι πολύ σημαντικό. Καμία πολιτική παρέμβαση δεν μπορεί να σταθεί από μόνη της. Και θα ήταν προτιμότερο, όταν ξεκινάμε κάτι, να το γνωρίζουμε αυτό. Μια μεμονωμένη πολιτική ελέγχων των τιμών δεν θα σταθεί όρθια, χωρίς μια λύση και στο πεδίο της παραγωγικής ικανότητας. Από την άλλη, μια πολιτική στο πεδίο της παραγωγής δεν θα ξεκινήσει χωρίς μια θεσμική παρέμβαση και χωρίς μια εσωτερικοποίηση των αυθόρμητων κινήσεων της αγοράς και της κερδοσκοπίας, εντός μιας τεχνοθεσμικής δομής ελέγχου. Είναι προτιμότερο να συγχρονίζουμε τις πολιτικές μας καθότι έτσι αυξάνεται η αποτελεσματικότητα τους και ο κοινωνικός αντίκτυπος τους.
Το δικαίωμα της προσοικείωσης στηρίζεται στην ικανότητα του κατοικείν. Το θέμα είναι ότι χωρίς σταθερές σχέσεις χρήσης – ιδιοκτησίας της στέγης δεν μπορεί να υπηρετηθεί η προσοικείωση. Σταθερές σχέσεις χρήσης – ιδιοκτησίας σημαίνει πως πρέπει να αυξηθεί η ιδιοκατοίκηση και άρα η παραγωγή νέων κατοικιών, είτε με την προσθήκη νέου κτηριακού αποθέματος είτε με την αναβάθμιση και την επανάχρηση του παλιού αποθέματος. Όπου όμως υποχωρεί η ιδιοκατοίκηση, όπως συμβαίνει στις μέρες μας, ένα σημαντικό αντίμετρο φαίνεται να είναι τα μακροχρόνια ενοικιοστάσια. Και τα μακροχρόνια ενοικιοστάσια απαιτούν θεσμικές παρεμβάσεις, δυναμικές γειτονιές μικτού εισοδήματος και μικτού κτιριακού αποθέματος (νέων, παλιών και μεσαίας ηλικίας κτηρίων) που μειώνουν τη πολιτική ισχύ των ιδιοκτητών και προσφέρουν μια γκάμα διεκδικήσιμων τιμών.
